רכישת דירה מתחילה בדרך כלל בחיפוש אחר נכס מתאים, אבל מבחינה כלכלית מומלץ להתחיל דווקא בבדיקת ההון העצמי ויכולת המימון.
אחת השאלות החשובות שכל רוכש צריך לשאול היא כמה הון עצמי צריך למשכנתא, וכמה כסף כדאי להשאיר בצד להוצאות נוספות ולמצבים בלתי צפויים.
תכנון נכון של ההון העצמי מאפשר לחפש דירה בטווח מחירים שמתאים ליכולת הכלכלית ולהימנע מהתחייבות גבוהה מדי.
מהו הון עצמי למשכנתא?
הון עצמי הוא הכסף שהרוכש מביא לעסקת הרכישה ממקורותיו, מעבר לסכום שהוא מקבל מהבנק כמשכנתא.
ההון העצמי יכול להגיע מחסכונות, מכספים נזילים וממקורות נוספים שמותרים ומתאימים למימון העסקה.
גובה ההון העצמי משפיע על שיעור המימון המבוקש מהבנק ועל מבנה העסקה.
כמה הון עצמי צריך כדי לקנות דירה?
בהתאם למגבלות המימון של בנק ישראל, שיעור המימון המרבי משתנה לפי סוג הרכישה:
- רכישת דירה יחידה: עד 75% משווי הנכס לצורך חישוב המימון.
- רכישת דירה חליפית: עד 70%.
- רכישת דירה להשקעה: עד 50%.
המשמעות היא שברכישת דירה יחידה נדרש בדרך כלל הון עצמי של לפחות 25%, כאשר שיעור המימון מחושב בהתאם לשווי המוכר לבנק.
לדוגמה, ברכישת דירה יחידה בשווי 2 מיליון ש"ח, סכום המשכנתא המרבי מבחינת שיעור המימון עשוי להיות 1.5 מיליון ש"ח.
במצב כזה נדרשים לפחות 500 אלף ש"ח להשלמת מחיר הרכישה, לפני ההוצאות הנלוות.
האם צריך הון עצמי נוסף מעבר למקדמה על הדירה?
כן, במקרים רבים.
עסקת רכישה עשויה לכלול שכר טרחת עורך דין, מס רכישה בהתאם לזכאות ולנסיבות, שמאות, תיווך, ביטוחים, שיפוצים והוצאות מעבר.
בנוסף, רצוי להביא בחשבון סכום מסוים שישמש כרשת ביטחון במקרה של הוצאות בלתי צפויות.
לכן, גם כאשר ההון העצמי מספיק מבחינת שיעור המימון, חשוב לבדוק אם העסקה אפשרית מבחינת כלל העלויות.
האם כדאי להשתמש בכל החסכונות לרכישת דירה?
לא בהכרח.
הפניית כל הכספים הזמינים לרכישת הנכס עלולה להשאיר את משק הבית ללא גמישות כלכלית.
לפני קבלת ההחלטה כדאי לבחון את היציבות התעסוקתית, הוצאות המשפחה, תוכניות עתידיות והתחייבויות קיימות.
הון עצמי גבוה יכול להקטין את סכום המשכנתא, אך שמירה על יתרה נזילה עשויה להיות חשובה לא פחות.
איך מחשבים את תקציב הרכישה הנכון?
כדי לבנות תקציב רכישה מציאותי יש לבחון יחד את ההון העצמי, סכום המשכנתא האפשרי, יכולת ההחזר החודשית וההוצאות הנלוות.
ההמלצה היא להתחיל מהיכולת הכלכלית ולא ממחיר הדירה הרצויה.
מתכננים לקנות דירה?
זוהר נוריאל מלווה רוכשי דירות כבר משלב התכנון הראשוני ומסייעת בבניית מסגרת רכישה המתאימה למצבם הפיננסי.
באמצעות פגישת תכנון ואפיון ניתן לבחון את ההון העצמי הזמין, את יכולת ההחזר ואת התקציב המתאים לרכישה.
לפני שיוצאים לראות דירות, מומלץ להבין כמה כסף באמת עומד לרשותכם ואיזו עסקה אפשר לבצע בצורה אחראית.
