מהם המסלולים והריביות העומדים בפניי?
כאן אפרט לכם על המסלולים השונים בכדי שתוכלו להחליט מה הכי מתאים עבורכם, ביחד עם היתרונות והחסרונות שיקנו לכם את הידע לבצע בחירה מושכלת ולערוך השוואה מקיפה.
אני ממליצה לגשת לחלק זה רק לאחר שבניתם אסטרטגיה אישית הכוללת את ההחזר החודשי בו אתם מעוניינים, הבנה של מה קורה איתכם (הערכה כמובן) בשנים הבאות – האם יכולת ההחזר שלכם תגדל/ תפחת וכן הלאה, זאת מכיוון ותצטרכו לבנות את המשכנתא על פי הנתונים שתגיעו אליהם.
כמו כן, חשוב לי לציין שניתן לחלק את המשכנתא למספר מסלולים וכל מסלול בריבית שונה ותקופת זמן שונה ועוד.
מדד המחירים לצרכן
כמעט בכל משכנתא שנלקחה בשנים האחרונות ניתן למצוא מסלולים אשר צמודים למדד המחירים לצרכן.
מדד זה מעיד על ערך הכסף שלנו בכל זמן נתון בהשוואה לזמן אחר, זאת בכדי לשמור על ערכו בכל רגע נתון.
גובה המדד נקבע ע"י סטטיסטיקה ועפ"י איחוד נתונים ותנודות במחיריהן.
המדד העדכני מתפרסם ב-15 לחודש העוקב. לדוגמא, מדד חודש ינואר יתפרסם ב-15 לפברואר, וכן הלאה.
ההשפעה של מדד זה היא השפעה ישירה על יתרת הקרן (הסכום המקורי אותו לקחתם כמשכנתא מהבנק) במסלול זה ועל התשלום החודשי שלכם.
שורה תחתונה מומלץ בחום שלא להצמיד יותר מדי מהמשכנתא שלנו למדד מסיבה פשוטה: במצב שבו הכלכלה יציבה, ישנה עלייה הדרגתית הנקראת אינפלציה ובדרך כלל עומדת על עלייה שנתית של 1-3%. לכן, כאשר אתם בוחרים בהצמדה למדד, אתם בוחרים בעלייה קבועה של יתרת הקרן בהלוואות, מה שמוביל לתשלום גבוה יותר ככל שהזמן עובר.
פריים
הלוואה במסלול הפריים מתבסס על ריבית הפריים – ריבית זו מושפעת ישירות מהריבית הנקבעת על ידי בנק ישראל והבנקים המקומיים ומחושבת לפי הנוסחא הבאה:
1.5% + ריבית בנק ישראל = ריבית הפריים
בעבר, ניתן היה ליישם את ריבית הפריים עד למקסימום של 33% מתמהיל המשכנתא, אך כיום ניתן להגדיל אותה ל-67%.
התנודות האפשריות בהחזר החודשי שלכם במידה והריבית תעלה גדלות יחד עם אחוז המימון במסלול זה.
זה מסלול ששווה להשתמש בו כשמתכננים לפרוע את המשכנתא מוקדם ורוצים להימנע מעמלות פרעון, אך לא לכל אחד מתאים לשים אחוז גדול מהמשכנתא במסלול זה וצריך לקחת בחשבון שהריבית בו משתנה בהתאם לשוק ויחד עם הריבית גם ההחזר החודשי משתנה ויכול לגדול.
יתרונות:
- ההלוואה אינה צמודה למדד.
- אפשרות להינות מירידה בריבית.
- אין עמלת פירעון.
- הלוואה נוחה למחזור בכל זמן נתון.
- קרן ההלוואה לא תעלה לעולם על סכום ההלוואה שקיבלנו.
- הלוואה זו ניתן לקחת לזמן ארוך.
חסרונות:
- תנודה גדולה יחסית בהחזר החודשי, אם תעלה הריבית.
- חוסר ודאות.
קל"צ (קבועה לא צמודה)
מסלול זה הוא למעשה המסלול היציב ביותר שאפשר לבחור מכיוון והוא לא משתנה לאורך כל חיי המסלול, אך כמובן שיש לזה מחיר.
הוא מאפשר לכם להלוות בריבית אשר נקבעה והוסכמה מראש לאורך כל התהליך, ללא כל הצמדה למדד המחירים לצרכן, כלומר – אתם תדעו מראש את גובה ההחזר החודשי הקבוע שלכם וכיצד לוח הסילוקין מתנהל לאורך כל התקופה, אם כי במקרה בו הריבית תרד, אתם לא תיהנו מההטבה במצב.
בגלל הייחודיות של מסלול זה והעובדה כי גובה הריבית לא יכול להשתנות (לטוב ולרע), הבנקים נוטים לגבות ריבית גבוהה יותר על המסלול הנ"ל ובנוסף להשתמש ב"עמלת הפירעון המוקדם" כדי להבטיח שערך הכסף יישמר לאורך כל תקופת ההלוואה, מה שאמנם מבטל את אי הוודאות, אבל כן מאלץ אתכם לשלם מחיר גבוה יותר.
שליש מהמשכנתא נדרש להיות בריבית קבועה, אני ממליצה להשתמש במסלול זה בחוכמה הוא יעניק לכם יציבות, תשתדלו לפרוס אותו לטווח זמן הקצר ביותר שתוכלו, ככל שתקצרו את השנים הריבית בו תרד.
יתרונות:
- לוח סילוקין ידוע מראש בתקופת ההלוואה – וודאות מלאה.
- קרן ההלוואה לעולם לא תעלה יותר מסכום ההלוואה שקיבלנו.
חסרונות:
- ריבית גבוה יחסית לריבית השוק.
- החזר חודשי גבוה.
- עמלת פירעון מוקדם.
קבועה צמודה
מסלול זה משלב בין מסלול צמוד למדד למסלול בו הריבית קבועה ולא משתנה, ומציע ריבית קבועה בשינוי אחד חשוב: קרן ההלוואה תושפע מעליית המדד.
במצב זה, ייתכן ותחוו תנודות בהחזר החודשי שלכם בהתאם לשינוי במדד.
שורה תחתונה – שימו לב למשמעויות שדיברנו עליהם בהצמדה למדד ובמידה והחלטתם לבחור במסלול זה, חשוב מאוד לחשב באסטרטגיה שלכם את ההצמדה למדד ואת העליות הצפויות מדי שנה.
יתרונות:
- ריבית קבועה לכל תקופת ההלוואה ממנה נהנה גם כשתעלה ריבית השוק.
חסרונות:
- עמלת פירעון מוקדם.
- הלוואה צמודה למדד.
- הלוואה יקרה לטווח הארוך.
- הקרן יכולה לעלות בזמן נתון, יותר מגובה ההלוואה שקיבלנו.
- איננו יכולים להינות מירידה בריבית השוק.
- מצריכה מאיתנו לקחת את ההלוואה לטווח ארוך יותר ביחס לכושר ההחזר.
ריבית משתנה
הכירו את המסלול שמשנה את הרכבו בקצב קבוע. במסלול זה ניצבות נקודות יציאה רבות לפי מועדי שינוי הריבית ועמלת פירעון מוקדם רק עד מועד השינוי בריבית, לדוגמא משתנה כל 5 שנים עמלת הפירעון תחושב באופן יחסי עד למדרגת השינוי הקרובה בהתאם לזמן הנתון בו אתם נמצאים.
למעשה, מסלול זה מחולק לשני מסלולים: משתנה צמודה ומשתנה לא צמודה.
כמו כן, לכל בנק יש עוגן שונה ומדרגות זמן שונות (ישנם מסלולים המשתנים כל שנה/ כל 5 שנים וכד').
יתרונות:
- נקודות יציאה רבות על פי מועדי שינוי הריבית.
- עמלת פירעון מוקדם עד למועד שינוי הריבית ולא עד תום תקופת ההלוואה.
- הלוואה בריבית משתנה עד שנה, אין עמלת פירעון מוקדם.
- ריבית משתנה על פי עוגן אוביקטיבי חיצוני (לבנק אין כל השפעה ישירה על שינוי הריבית).
- ניתן לקחת הלוואה זו לתקופה ארוכה מבלי לחשוש מעמלות פירעון גבוהות (ביחס לריבית קבועה).
חסרונות:
- חלק מהלוואות אלו צמודות למדד המחירים לצרכן.
- קיימת עמלת פירעון מוקדם (לעומת מסלול הפריים).
- אי ודאות בנוגע לעתיד שינויים בריבית.
- עקב ההצמדה למדד יתרת הקרן יכולה לעלותיותר מגובה ההלוואה שקיבלנו.
